「股票新手入门」金地集团债券风波背后：一年内到期非流动负债328亿，六成净利源自股权投资

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编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？
“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。
搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。
第十三期关注的企业是金地集团(600383)。

一则利率调整公告将金地集团(600383)推向风口浪尖。
4月21日，金地集团(600383)发布公告，拟将10亿公司债券“18金地03”第三年利率从5.29%降至1.5%。调整后的利率水平居于行业低位，甚至不及目前市场上流通的各类7日现金理财产品。
一石激起千层浪，投资者的质疑纷至沓来。同一日，金地集团(600383)被迫发布公告表示，“因市场上投资者对条款有不同理解”，公司申请债券停牌。晚间，金地集团(600383)又进一步披露称已收到上交所问询，将就此次债券利率调整”是否符合规定“履行信披义务。
截至发稿， “18金地03”仍处于停牌状态，金地集团(600383)与投资者尚未达成进一步协议。
事件持续发酵，4月22日晚间，金地集团(600383)披露2019年全年业绩。
报告期内，金地集团(600383)实现营业收入634.2亿元，同比增长25.09%；归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，，同比增长24.41%。
业绩公布次日，a股地产板块飘红，金地集团(600383)股价却微跌0.60%，报收13.16元每股。这是金地集团(600383)本周内第四次收跌。
以10亿元债券总额计算，金地集团(600383)此次降利率可以为公司节约近3800万元财务财务成本。然而与金地集团(600383)百亿净利相比，3800万元的利息成本规模尚小。
作为“招保万金”四巨头之一，金地集团(600383)为何大幅降低债券利率？
偿债压力激增，一年内到期非流动负债增加297%
地产下半场，金地集团(600383)正在囤钱。
资料显示，近两年来金地集团(600383)账上现金逐年增加。2019年，金地集团(600383)账上现金及等价物余额约450.98亿元，同比增加34亿元，增幅约8%。2018年同期，金地集团(600383)账上现金增幅更多，达52.77%。
报表显示，金地集团(600383)账上新增现金主要
2019年，金地集团(600383)销售商品、提供劳务所得现金同比增加了167亿元，收到其他经营相关现金同比增加了61亿元。当期，金地集团(600383)经营支出现金增幅仅为135亿元。
尽管当期金地集团(600383)对外投资支出增加了44亿元至96.4亿元，将金地集团(600383)全年筹资取得的51亿元现金净额考虑在内，金地集团(600383)的现金等价物仍然呈现净增长状态。
日常经营、筹资的现金足以应对支出，那么金地集团(600383)账上的现金有何用处？
报告显示，得益于银行存款增多，金地集团(600383)的利息收入随之增加，2018、2019两年间分别录得23.94亿元和27.59亿元。
存在银行的现金间接美化了金地集团(600383)的财务费用。将利息收入以及资本化利息考虑在内，金地集团(600383)的财务费用一度录得负值，直至2019年才呈现流出状态。
报告显示，因利息支出增加，金地集团(600383)2019年财务费用同比增加7.54亿元，至1.01亿元。 不计入资本化的利息费用，当期金地集团(600383)利息支出总额约48.7亿元，较去年同期增长了33.4%。
现金流量表补充资料里进一步显示，若将净利润调节为经营活动现金流量，当期金地集团(600383)财务费用支出约27.88亿元，同比增幅达322%。
截至报告期末，金地集团(600383)总负债2524.46亿元，同比增长19%。有息负债947.58亿元，同比增加15%。其中，银行借款占比为 49.8%，同比增加3.5个百分点；公开市场融资占比为 47.56%，同比下降6.2个百分点。
相较于2018年同期，金地集团(600383)报告期内有息负债债务比例变化明显，长短债比例从4:1变为3:2。
金地集团(600383)一年内到期的非流动负债成为背后“元凶”。
报告显示，金地集团(600383)一年内到期的非流动负债直接从2018年年末的82.66亿元增至328.1亿，同比增幅达296.92%。同期，金地集团(600383)长期借款中应付债券数额较去年同期减少约86亿元，余额289.94亿元。
种种信息说明，金地集团(600383)的部分应付债券已经进入集中兑付期，且短期偿债压力较去年增长不小。
因此，2019年间金地集团(600383)除了“囤钱”，还在有意控制负债。
现金流量表显示，报告期内，金地集团(600383)筹资活动流入现金较2018年同期减少了约四分之一，至356.7亿元。同时，为了偿还债务，金地集团(600383)合计支付现金217.71亿元，同比增加了24.7%。
对于金地集团(600383)选择在此时下调债券利率，业内人士分析，或是为了逼持有人全部回售。
一季度以来，多重政策加持下，房企融资环境有所宽松，融资成本下降。
据统计，仅3月份金地集团(600383)就完成3次超短期融资券发行，分别为2020年度第二、三、四期超短期融资券，规模均为10亿元。上述三笔债券利率分别低至2.69%、2.63%及2.6%，约为“18金地03”的二分之一。
业内人士认为，此次金地集团(600383)如果成功促使持有人回售“18金地03”，则有利于金地集团(600383)抓住当前低息档口发行三至五年低息债券，以控制财务成本。
实际上，如此“精打细算”的金地集团(600383)，盈利能力在业内居于较高水平。
业绩依仗合营公司，权益投资占比46.5%
财报显示，金地集团(600383)2019年综合毛利率、净利率分别为40.5%、24.5%，其中房地产业务毛利率41.26%，比上年降低1.82个百分点。
尽管毛利率有所下跌，与同行跌至20%至30%的毛利率相比，金地集团(600383)仍然具有优势。这背后，金地集团(600383)的合作开发项目“功不可没”。
2019年，金地集团(600383)冲破2000亿大关，合约销售同比增长29.73%至2106亿元。克而瑞研究披露的数据显示，金地集团(600383)当期权益销售金额约为1305.8亿元，权益占比62%。
按此计算，合作开发项目为金地集团(600383)贡献了约4成销售额，而TOP20房企中，大部分企业的权益占比都高于70%。
年报又进一步显示，2019年度，金地集团(600383)近六成归母净利润源自投资收益。报告显示，当期金地集团(600383)投资收益59.76亿元，同比增长46.34%，占归母净利润的59.32%。
投资收益中，金地集团(600383)“权益法核算的长期股权投资收益”占比达83.7%，总额50.18亿元，较去年同期增长了近70%。换言之，金地集团(600383)通过与其他公司合作项目参股，不操盘仅分红获得的收益即达50.18亿元。
因合作业务规模增大，金地集团(600383)的归母净利润增速也与公司营收销售增速脱钩。
近三年内，金地集团(600383)归母净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%，低于其销售增幅。
对于公司权益占比过低，金地集团(600383)董事长凌克曾于2019年公开表示，“合作开发是目前房企的被动选择，公司希望未来权益投资占比提高到50%以上。”
不过，近三年数据显示，金地集团(600383)距离此目标尚有差距。
2017至2019年，金地集团(600383)拿地投入分别为1004亿元、1000亿元以及1200亿元，而权益投资额分别为473亿元、404亿元以及558亿元，对应权益投资占比分别为47.11%、40.40%、46.5%。
截至报告期末，金地集团(600383)总土储面积约5233万平方米，其中权益土储约2802万平方米，对应总权益土储占比从52.27%小幅提升至53.54%。
随着房地产行业进入下半场，房企销售面临的阻力愈加严峻。报告显示，因推广服务费增加，金地集团(600383)当期销售费用同比增加48.92%至21.1亿元，而金地集团(600383)对应销量增幅约为30%，相差近20个百分点。
疫情影响下，2020年第一季度金地集团(600383)业绩受到波及。期内累计实现签约面积127.5 万平方米，同比下降 21.11%；累计实现签约金额282.1亿元，同比下降 16.58%。
随着低息发债窗口到来，债务融资加权平均成本仅4.99%的金地集团(600383)在融资方面具有更大操作空间。
眼看万科和保利先后突破6000亿和4000亿大关，稳定还是增长，金地集团(600383)正面临抉择。

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