叶檀:重磅！ 楼市将有大动作！

[叶檀股市分析]重磅！楼市将有大动作！
关于房事，有个重大变化、重大提醒！
央行规定，8月31日前，要完成存量浮动贷款利率定价方式的转换。
五大行则更早关闸，从8月25日起，个人商业房贷将统一转换为LPR定价。
也就是说，如果你不想房贷利率被换成LPR模式，还想按固定利率算，最晚得在8月31日前，通过银行网点、网上银行操作，选定固定利率。
否则，到本月结束，如果你还没有进行房贷利率转换，银行就帮你转换为LPR模式。
到底是选LPR划算、还是选固定利率更好呢？
小柒登微博扫了一眼，发现更多的小伙伴并没有把房贷转换成LPR，还是按固定利率算的：
关乎钱的大事上，大家会有“逆反”心理：只要跟银行对着干，就不会被割韭菜了~
小柒倒是觉得，这一次，得听银行的，转LPR！
现在房贷利率的确定，有两种方式。
一是选择固定利率。
这很好理解，假如你现在房贷利率是5.2%，选了固定利率后，未来20年、30年，不管宏观环境、不管LPR怎么变，你的房贷利率依然是雷打不动的5.2%。
选固定利率的人，其实是在赌未来利率会升高，所以提前把贷款利率锁定在目前的“低位”。
二是选择和LPR挂钩的浮动利率：房贷利率=“LPR＋加点”。
LPR是一个贷款利率（LPR=MLF+商业银行集体利率加成），每月20号央行会公布，每月调整一次，可能会上升，也可能会下降。
2019年8月，5年期LPR是4.85%；到2020年7月，已经下降到4.65%。
而加点=旧房贷利率-4.8%，它可能是正的、也可能是负的。
但加点数值一旦确定，不会再改变。
只要你小学数学及格，很容易搞清楚：
选了“LPR＋加点”的方式后，以后你的房贷利率会随着LPR变化。LPR下降，月供也会减少；LPR上升，月供也会增加。
假如小柒之前买房时，房贷利率是5.2%；选择和LPR挂钩后，“加点”就是5.2%-4.8%=0.4%；目前的LPR是4.65%，那么我的房贷利率就是4.65%+0.4%=5.05%。
几年后，LPR利率降到了4%，我的房贷利率就跟着降到了4%+0.4%=4.4%，月供压力也会减轻了那么一丢丢~
也就是说，只要未来LPR利率整体是下行的，选择和LPR挂钩的浮动利率更香。
问题来了，未来利率到底是会继续下行，还是会急转直上呢？
小柒认为，未来LPR大概率是要缓步下行的。
一些发达国家，像日本、瑞士等等，都已经是负利率了，目前我国的利率，还处在一个相对高点。
加上目前受到疫情的影响，全球经济增长会放缓，有可能会引发全球性的货币宽松，继续降息、负利率。
当多数国家都这么做的时候，我们只能跟着降、跟着宽松。
事实上也确实朝着这个方向走，前边也提到了，2019年8月，5年期LPR利率是4.85%；到2020年7月，已经下降到4.65%，整体是在不断下行的。
近3个月LPR虽然都维持在4.65%不变，但出于恢复经济的需要，未来降息的概率还是要大于加息。
降息，是大势所趋。那么，选择LPR模式也就是顺应潮流。
肯定也会有小伙伴担心：
利率下行空间不会很大，每月省出的那点月供也不能改善生活质量；但反过来，利率上行的空间很大，万一利率真飙上去了，日子过不下去啊。
你也得考虑一件事嘛：利率上去了，银行存款利率、货币基金、理财产品等等的收益率，也会跟着上涨的，可以和房贷利率的上升对冲掉。
总的来说，选浮动的，你确实占不了太大的便宜，但也没什么风险；选固定的，未来肯定是要吃亏的。
不过，有一个情况是例外的，假如你房贷都快还完了，利率本身也不高，选固定利率也是可以的。
其它情况，小柒的建议就是，听银行的话，选LPR。
最后要提醒大家，选固定利率还是选LPR，机会只有一次，一旦确定下来，就不能再改变了（如果是被银行“强迫”选了LPR模式的，可以在今年12月31日之前，改回固定利率）。
不然加息的时候你选固定利率，降息的时候你选浮动利率，银行才不做这种亏本买卖

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