叶檀:预警！高层三令五申 楼市暴雨将至！

[叶檀股市分析]预警！高层三令五申楼市暴雨将至！
字越少事情越大，楼市进入疾风暴雨前夜。8月23日上午，住建部官网“悄悄”挂上一条新闻，旨在介绍3天前的一次“座谈会”：8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。从上图来看，这段新闻并不长，而且并没有提到任何具体措施，但从字里行间我们读出一丝“斩草除根”的意味。众所周知，楼市运行的底层支撑是金融，不论是消费者购房，或是房企买地，都需要借助金融杠杆达成目标。此次“座谈会”的内容，其中大比例提及“房地产金融审慎管理、资金监测、融资管理”等等，结合最近房地产企业融资拿地情况，以及目前房企的全年目标完成情况来看。今年接下来的日子，楼市会掀起一股腥风血雨。
似曾相识的座谈规格，层层递进的调控手段。此次座谈会由住建部、央行牵头，参会人员包括银保监会、证监会、外汇局、银行间市场交易商协会等代表。这样的参会规格，与“部分房企负责人”坐下来谈谈，具体谈什么可想而知，另外，据财联社报道，实际上8月20日只是开始，目前，已有多家房企负责人收到通知，赶赴首都进行沟通。如此阵仗，如此形式，不由让人想起“724房地产座谈会”，彼时正国级领导牵头，“座谈”北京、上海、广州、深圳、南京等十个城市一把手。“座谈”之前，不少城市已经嗅到风声，楼市收紧政策纷纷出台，“座谈”之后，不论参会与否，卡点颁布楼市政策的城市也大有人在。有意思的是，“724房地产座谈会”的目标虽然是“城市一把手”，但会上依然提到了严控资金流入楼市。7月28日，据媒体报道，多家银行相关人员收到央行《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》，开始统计消费贷业务，虽然只是统计，但从之后闹得沸沸扬扬的“花呗接入征信”时间来看，监管层正在全方位收紧楼市的“口袋”。至此，以这样的视角来看，不难理解此次“820座谈会”的初衷，继城市端、消费者端之后，楼市调控的大棒，正式落到了房企头上。在此之前，8月14日，据21世纪经济报道，监管层已经为房地产企业融资定下三条红线：
第一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二、房企的净负债率不得大于100%；第三、房企的“现金短债比”小于1倍。
虽然以上“三条红线”并没有正式官宣，但从“820座谈会”的新闻内容来看，此行的目的就是“有商有量的官宣”。根据以上三条红线，实际上TOP30房企中，仅有6家未触及红线中的任何一条，余下的24家房企，则被分为“红、橙、黄、绿”四档。最高处于“红色”一档的房企，被要求有息负债规模不得增加，可想而知，没有融资加持，某些房企将迎来真正的“至暗时刻”。
央行高层严厉措辞，恐怕“三条红线”没得商量。8月16日，央行、银保监会高层，罕见的在《求是》杂志中直言不讳：房地产泡沫，是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。所谓“灰犀牛”，是“黑天鹅”一词的衍生，指人们习以为常，但影响巨大的潜在风险隐患。如果没记错的话，这样“指名道姓”的激烈描述是第一次在中央级别刊物中出现。另外，文中还提到：“避免因资金过度集中出现更大风险”。如果说前一句“灰犀牛”是监管的定性，那后一句“过度集中”就是定量，这样的背景下，“三条红线”的诞生并不难理解。另外，伴随“三条红线”一同出台的还有今年上半年各家房企的目标完成情况。据中房网报道，由于受疫情影响，今年第一季度的房地产开工、销售情况几乎陷入停滞，截止2020年7月，从监测的42家房企销售情况来看，房企销售目标完成率均值为51.44%，其中仅有4家企业销售目标完成率超过60%。同比目标完成率下跌3个百分点以上。虽然按照往年计算，下半年房地产企业的货值释放占比将达到60%，但如果失去融资端口的支持，营销活动也会陷入“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地。据国家统计局披露，2020年1—7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，1—6月份为下降1.9%。其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。从以上数据可以看出，如果国内融资端口对房地产企业全面收紧，那么以上国内贷款以及自筹资金两项一定会受到影响，甚至最坏情况下，房地产开发企业将出现高达总量47%的资金缺口。填补如此巨大的资金缺口，仅靠海外发债显然是天方夜谭，高昂的融资成本首先就会将房企拖垮。那么如此一来，定金及预收款、个人贷款两项将成为地产开发商为数不多的资金突破口，放在各家房企面前的其实有一条清晰明确的路——为了生存，赶紧卖房。实际上根据我们的合理推测，这样是调控政策制定的初衷之一。可以预见的是，受政策引导的房地产企业，一定会在今年接下来的日子里展开一场“夺命销售狂奔”。届时，各种大型购房折扣一定会频繁出现。以上，若是戴着镣铐可以起舞，奖品将是“活下去”，反之……

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