叶檀:高层欲下狠手 瞄准楼市要害！

[叶檀股市分析]高层欲下狠手瞄准楼市要害！
监管放出微妙信号，楼市命门已被瞄准！8月26日，澎湃新闻低调上线了一则新闻，其中列举了因商品房预售制度而产生的楼市乱象，并提出疑问——商品房预售制度，是否还应该继续存在？本来，这则新闻并没有引起我们的过多注意，因为媒体对相关事件的讨论并不少见。但是，这篇新闻的表述习惯，始终让我们觉得“不寻常”，于是多看了一眼，果然！此文并非澎湃原创，而是出自重磅官媒——经济参考报。作为全国最早创办的经济类刊物，经济参考报由新华社主管主办，其中一字一句，每个态度都可能出自高层。那么，事情开始变得有趣起来，此前，我们为大家解读过最近的“820座谈会”，并作出过判断——楼市即将进入疾风暴雨前夜。只是，连我们也没有想到，这阵“疾风暴雨”竟然会来的那么猛烈，那么快！
釜底抽薪，监管态度剑指“预售制度”。经济参考报原文提到：
日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
以上原文，虽然没有确定预售制度一定会取消，但这种说法能够出现在官媒报道中，足以说明高层的当下态度。商品房预售制度——全民蜗居背景下的楼市“强心针”。据国家统计局数据，1978年，改开初期，中国城镇人口数量为1.7亿人，而城镇住宅存量从不到14亿平，如此能换算出当时城镇人均住房建筑面积仅为8.1平方米。也就是说，如果将当时城镇住宅存量进行绝对的平均分配，一个普通的三口之家也只能蜗居在不到25平的房间内，但这已经是最理想状态，实际情况只能更糟。这样的背景下，1994年，商品房预售制度被正式引入内地，此后，随着中国城镇化的不断推进，2018年中国城镇人口数量已经跃升至8.3亿人，城镇住宅存量276亿平，城镇人均住房建筑面积已经达到33.3平方米。经换算得知，2018年，一个普通的三口之家已经能住上99.9平米的房子。无需对比国际，高下自在人心。面对这样的数据，就连开发商的首席经济学家也承认，中国城镇住房的40年发展，已经脱离供给短缺状态，到总体平衡状态了。另外，以上数据，还不包括占比巨大的“小产权房”，如果将这些处于灰色地带的居住面积加上，恐怕连“总体平衡”的立论也站不住脚了。以上，回到整段开头，时代在发展，楼市在进步，那么“强心针”是否还应该存在？相信各位读者能有判断。
商品房预售制度，是谁的救命稻草？此前，我们在解读“820座谈会”的文章中提到，严控房地产开发企业融资，最坏情况下房地产开发企业将出现高达总量47%的资金缺口。但从经济参考报释放的信息来看，最坏情况下，这个缺口或将达到80%！据国家统计局披露，2020年1—7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元。其中，国内贷款16130亿；利用外资80亿；自筹资金32042亿；定金及预收款32830亿；个人按揭贷款16200亿。从以上数据可见，其实开发商的资金来源的33%都是来自定金及预收款，实际上这才是支撑开发商向前狂奔的燃料。近年来，随着开发商步子越迈越大，资金链条越来越紧绷，擅自挪用预售款，拆东墙补西墙，几乎成了公开的秘密。虽然这种操作属于违规，会被处罚，但经济参考报文章中提到：
与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛。
如此公开铤而走险之下，类似昆明的“别样幸福城”烂尾5年未果的事件已经不是个例。据媒体报道，“别样幸福城”烂尾原因，是开发商把近10亿元预售款挪作扩张地盘用。以上，在中国一、二线城市，大多数人奋斗的最高目标，就是买房。然而类似“别样幸福城”的惨剧告诉我们，关于买房的故事，不只有皆大欢喜搬进新家，还有可能要为开发商的贪婪买单！对这些烂尾楼的住户而言，搬进新房不是幸福的起点，而是噩梦的开端。一锅乱象让“原罪”浮出视野，那个原罪叫“预售”。实际上，令人高兴的是，严控预售资金监管、取消商品房预售制度，已经有城市在行动！
2020年3月7日，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。其中明确要求在省级层面施行现房销售。8月16日，衢州市印发《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，其中要求商品房建设项目每一支付节点的交付条件，必须具备时剩余工程造价的130%。8月18日，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作，约定将预售商品房的资金汇入第三方托管账户。
另外，还有福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地都加强了预售资金监管。为什么是以上这些地方先行监管？通过简单查阅新闻报道得知，以上多地除了饱受烂尾楼困扰之外，抑制当地房价过快上涨也是关键因素之一。以上，不论是作为整治楼市开发现状的重要手段，还是作为楼市降温的“必杀绝技”，我们都认为，把开发商的钱袋子关进笼子，是绝对必要的。最后，双手赞成高层的决定，取消商品房预售制度势在必行！

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