叶檀:对

[叶檀股市分析]对不起！最后一块房价洼地消失了！
房价大涨26%！说好的价值洼地呢？！
去年年底的时候，我们写过一篇叫《全国房价最低洼！严重倒挂！买买买的时候到了？》的文章，其中提到一个比较奇怪的现象，就是全国百强县排第二的江阴，房价和它的经济发展并不是很匹配——人很富有，房价却相对很低。当时我们的观点就是，房价洼地出现了！今天我们来更新一下这个消息：这块洼地算是消失了......8月25日，易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》称，与上半年相比，1-7月份房价过热城市(同比涨幅超过20%)数量减少，且房价同比涨幅连续5个月下行，近期各地调控的效果可谓明显。而领衔过热城市的，就是江阴。26%的涨幅力压群雄，甚至高过了大热的珠海和成都！额，这不会都是看了我们的文章，跑去买买买的吧？打脸来得太快，脸有点肿，容我冰敷一下。
我价值洼地呢？刚刚还在这儿这么大一块！
这已经不是江阴今年第一次“过热”了。7月易居研究院公布《2020上半年中国百城房价报告》时我们就可以发现，江阴已经是涨幅名列前茅，25%的增幅仅次于珠海（结果过了一个月反超了，呵呵......）。
而如果再往前追溯一下，就是回看疫情前的话，其实江阴的躁动就已经出现苗头了。去年10月中指研究院的发布的全国各地房价环比涨幅排名，江阴赫然就出现在第二位，仅次于第一的南通。江阴的房价，可以说一早就“不安分”了！想想也很正常，百强县第二，仅次于昆山（GDP有时还能小超一下），二手房价却只有昆山一半，这种现象很难持久。根据510房产网上2019年度江阴楼市白皮书中的梳理，2016年的时候，江阴在楼市上的一个态度还是去库存，供地很少，开发项目也多为二手地，楼面价也一直就维持在一个5000每平左右的位置。到了17年态度开始变了，不一直喊去库存了，开始重新踏上土地出让之旅，到了2019年，全年土地出让171亿，创了历史纪录，量价齐升。优质地块吃紧，大牌房企纷至沓来，再加上去化周期缩短至7-10个月，大幅减少。几个因素叠加，洼地，就这么没了。但是，虽然涨幅看着蛮厉害，江阴的房价和无锡，还是匹配的。
在增速上面，江阴和无锡相当的契合，并没有“凌驾”于它，其实就是无锡涨了，江阴也就跟着一起涨了。除去江阴自身推地的缘故，还有个更加泛的理由，那就是长三角一体化的深化，19年各类重要文件出台以及这近一年来的不断翻新（公积金、金融和轨道交通等等），让全国的目光都聚焦在了长三角这片区域上。那作为这片区域中的佼佼者之一，房价上涨，的确是个很难阻挡的趋势。应该庆幸的是，即便有这样的增幅，但是房价并没有到离谱的程度（崇礼：你在说我吗？？？）。
小小县城为什么这么强？！
全国第二的强县，是如何炼成的？江阴最大的名头，就是“上市公司之王”！江阴从最早97年模塑科技上市之后，22年陆陆续续上市了47家公司，不仅让江阴成了“中国资本第一县”，还整出了市值3000多亿的“江阴板块”。
这近50家上市公司分布面极广，从新能源到生物医药样样都有，不过总体以制造业为主。这些企业里不乏全球最大的精毛纺生产企业江苏阳光、中国最大的民营造船企业扬子江船业、国内最大的半导体封装测试企业长电科技等。不仅仅是上市企业，江阴有150多家企业顶着多项全国第一，什么行业产品第一、主持起草国际标准什么的，实力惊人。
都说经济基础决定上层建设，江阴能孵化这么多上市公司，和它的经济是分不开的。作为一个县级市，江阴的经济相当可怕，2019年的GDP总量达到了4001.12亿，轻松干掉淮安、连云港和宿迁等同省地级市。江阴的爆发，有两个时间点：2006年，以及2010年，分别为22.8%和13.3%，高的吓人。
06年的江阴，私个经济实现腾飞，总产值1682.00亿元，同比增长33.61%，占全市工业总量的比重为55.60%。不仅如此，金融方面，保险业务支出7.84亿元，增长58.91%，年内全市证券交易量558.66亿元，比上年增长2.34倍。上边写到雄伟的“江阴板块”，现在知道为啥这个小城的证券交易量能一年翻个两倍半了吧？江阴这一年有85家企业出口超千万美元，其中出口超亿美元企业9家，三房巷集团进出口总额达14.92亿美元，成为江阴有史以来首家进出口总额突破10亿美元的企业。而三房巷，仅仅是当时江阴拥有的17家上市公司之一罢了。此外，私家车销量，也在大涨！私家车是私人企业老板的一个身份象征，企业注册资金同比哗哗涨，那说明做生意的越来越多呀，对显示身份的车的需求量也就越来越大了，这是相辅相成的。这么捋了一下，可以看出22.8%的GDP增速是有迹可循的。那2010年呢？除去和06年一样增速近100%的证券交易量、超过43%进出口总额、离岸外包服务以及私家车数量外，新登场的增速巨头就是房地产固投。
这一年，江阴房地产开发投资额106.51亿元，同比增长34.9%，竣工面积增长40.1％。民营经济方面，虽然同比增长只有14.7%，但是占全市地区生产总值的比重为61.25%，私营企业注册资金942.75亿元，增长32.6%，全年民营经济固定资产投资额372.85亿元，增长35.3%，占全社会固定资产投资额的比重为59.5%。
这比重依旧是这么高。两年的数字摆一起合计一下，我们可以发现江阴对民营企业的一种支持态度，这个态度不是有的地方嘴上说说的，每年民营经济的固投增速以及在全固投中的占比是实实在在的。此外，江阴还一直对产业园和科技城进行大量投资，这点和对民营企业的扶持是相对应的，显示出的也是一种态度，也是一种环境。
江阴从一开始对自己的一个定位就很清晰，它想做“产业强市”，而产业要靠企业发展，那企业就得靠政策扶持，一环一环套得很紧。国内能上就国内上，国内上不了就国外上，到了08年，江阴更是加大对成长型、科技型企业的扶持。4个100亿产业发展基金、企业降本减负32条，这些都是江阴为了扶持自己的“未来上市企业们”下的苦心。17年又发布了《关于全力重塑“江阴板块”新优势的若干政策意见》，进一步细化了上市挂牌工作，也继续加大刺激扶持力度。
可见，江阴作为一个华夏a股第一县，名副其实。最后，说了这么多，希望江阴房价能稳住，二手房这同比涨幅37.6%，真的是够高了......

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