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[江淮汽车股票]多地密集调控楼市小阳春会否出现?
来源:767股票知识网
时间:2020-02-25 11:13:19
责编:767股票
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首个降低首付门槛城市的出现,再次让疫情下楼市走向这一话题引发关注。
近日,河南驻马店发布17条稳地产“组合拳”政策,除了降低预售门槛,还提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。实际上,2月以来,苏州、南昌、济南、海口等数个城市均发布了针对性政策,涉及银行机构不得盲目抽贷、延期缴纳土地出让金等。
对此,招商证券(600999)研报认为,短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险,展望全年,“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大框架不会变。
对于未来房价,多位业内人士称,购房需求并未因疫情的出现或发展而取消,只是将需求延后,这部分需求将在疫情结束后集中释放,所以疫情对房价的长期影响可控。
●关键词1
降首付补贴
为了促进销售,2月21日,河南驻马店市发布新规,其中提到将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。同时,对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助,包括各类人才补助标准200元/㎡、大中专以上毕业生补助标准150元/㎡,农民工补助标准100元/㎡等,补贴资金由受益财政承担。
无独有偶,在其之前,湖南衡阳市出台了“衡十七条”,并被外界解读为此次对准了购房者。其支持政策包括补贴契税、补贴车位、人才购房补贴等措施,如对购买新建商品房和存量住房,所缴契税税率为1%的,政府全额补贴,所缴契税税率缴1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴。
【专家解读】
刺激刚需购房,实际影响有限
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示,驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响,释放一部分需求。
不过,中原地产首席分析师张大伟则认为,驻马店并非一二线城市,只是三四线城市的代表,其下调首付比例的实际影响有限。“但该政策的心理影响较大,个别城市开始调整公积金首付政策,也算是目前为止最重磅的政策,这代表了救市政策已经进入第二阶段,开始刺激需求了。”
张大伟表示,像驻马店、衡阳等城市发布的购房补贴及契税补贴政策,对促进当地房地产销售的作用有限,不过积少成多,还是能激发一些刚性的购房需求。另外,目前大多数是三四线城市发布了刺激需求的房地产政策,后续大城市或许也会陆续出台。
●关键词2
不抽贷断贷压贷
楼市销售端受影响,将会直接传导至资金端,这对于一些资金紧张的中小房企而言,无疑会受到冲击。因此,不少省市发布的房地产支持政策中不乏金融支持的相关内容。
2月18日海口发布的政策措施就提到,各银行要对市重点项目应贷尽贷,按照“一企一策”做好金融服务,根据项目进度及时拨付资金,不得盲目抽贷、压贷、断贷。同时,对受疫情影响还贷困难的企业,通过变更还款计划、展期等多种方式,缓解企业还款压力,做到应续尽续、不下调评级、不影响征信等。
此前的2月12日,无锡印发的政策,也提到将引导在无锡银行(600908)机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难等。
【专家解读】
直击痛点,但楼市调控不会放松
58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示,可以说房地产行业在本次疫情之下,遭受了不小的影响,无论是房地产开发企业还是房地产中介企业,同步波及商业地产、租赁行业,因此房地产行业也应当成为帮扶的重点对象。从帮扶的重点来看,金融侧体现十分明显,包括贷款还款的延期、银行不得盲目抽贷,支持发债等,这些都是房地产行业当下的痛点,预计未来会有更多城市出台类似政策。
值得关注的是,这并非预示着房地产调控会全面放松,楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。
此外,川财证券研报观点认为,目前政策多偏向于供给侧项目开发前端的调整。疫情结束后,短期内受到抑制的需求有望迎来回补,但考虑到返乡置业等因素带来的损失,回补力度或存降幅的可能。
●关键词3
土地出让金延缴
新京报记者注意到,支持政策中还涉及允许企业延期缴纳土地出让金。其中,南昌和济南就于本月前后脚发布相关政策。南昌明确,对已签订《国有建设用地使用权出让合同》的宗地,按约定在1月24日后缴纳土地出让金的,受让人可申请延期缴纳,延期时间为2020年1月24日至疫情消除日的天数再加15天。
除了房地产市场,目前也有不少政策针对土地市场进行调控。2月19日,苏州市规定,住宅 商住 地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可,进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可,这一调整也因被市场解读为“苏州取消封顶销售、取消现房销售”而备受关注。
【专家解读】
缓解疫情造成的企业资金困境
张大伟认为,多地发布房地产政策,一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是延缓土地出让金交付,对于很多之前拿地的企业有很大作用。在赵秀池看来,延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境,保证土地市场正常交易和供应,减少市场波动,有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。
对于苏州采取的措施,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,该政策是拿地政策,也就是说在拿地过程中,价格比较高的话,不一定按照竣工来预售,可以按照期房的模式销售,该政策主要是针对今后出让的地块。这将减少拿地顾虑,降低拿地成本,对活跃当地土地市场有积极作用。
严跃进称,这并非对房价有直接影响,但客观上,企业的资金压力会小一点,这时候,如果后续市场压力较大,企业也有更大的降价空间。
■ 楼市观察
疫情过后,房价走势如何?
近期,国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,今年1月份,无论是新房还是二手房,销售价格环比上涨的城市数量均有所下降。上月,新房销售价格环比上涨的城市有47个,较去年12月份减少3个城市;二手房销售价格环比上涨的城市有33个,也较去年12月份减少了5个城市。
不过,4大一线城市的新房及二手房销售价格的环比涨幅都有所反弹,新房方面,环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。诸葛找房数据研究中心国仕英认为,一线城市受年前市场恢复带动影响,1月份上半月表现较好,带动1月份整体表现良好;二三线城市是春节返乡置业的主要目标城市,房企纷纷降价或打折促销,加之受新冠肺炎疫情影响,新房市场较为“冷清”,双重因素导致新房销售均价有所回落。
国仕英解读称,预计在疫情结束之前,市场情绪较为低落,市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束,市场逐渐回归正轨,市场活跃度逐渐增强,市场均价会有所上涨。
此外,天风证券研报认为,住房需求并不是普通的消费需求,不大会因为短期的疫情影响而需求消失,更多是递延了,因此不排除3-4月或许会出现小阳春,但又由于经济损失的客观存在,房价涨幅或将不及预期,导致商品房销售额增速不及预期。
新京报记者 潘亦纯
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