[中欧消费主题股票a]潘石屹的B计划

传黑石出价40亿美元私有化SOHO中国
撰文 | 海星
出品｜大摩财经
潘石屹张欣夫妇与黑石集团之间的交易，悄然间换了一种方式。
半年前传言SOHO中国（0410.HK）要出售500亿元资产——几乎是全部项目——接盘者是黑石。今天，再有传言称，黑石要以两倍溢价、40亿美元（约合300亿港元）的估值直接私有化SOHO中国。（详见：《SOHO中国大清仓 潘石屹夫妇转战海外？》）
SOHO中国昨天收盘价不到3港元，黑石私有化报价传为6港元。受此消息影响，SOHO中国今天跳涨37%后迅速停牌，停牌前市值213亿港元。
SOHO中国由董事会主席潘石屹及妻子张欣持有63.93%股权，以黑石的40亿美元出价计算价值近200亿港元。市场传言称，黑石集团私有化后，潘石屹夫妇将继续保留少量股份。
值得一提的是，黑石亚洲房地产业务负责人正是潘石屹的昔日长期下属、SOHO中国前总裁阎岩。2018年4月，阎岩从SOHO中国离职，出任黑石集团董事总经理，主要负责黑石亚洲地区房地产业务。阎岩在SOHO中国工作20多年，历任SOHO中国首席运营官、财务总裁和总裁等职。
SOHO中国曾经是中国最大的商业地产开发商之一，2007年在港上市。但上市后股价长期低于发行价8.3港元，自2012年宣布转型开发自持物业后，更是不被市场理解，股价一直在低位徘徊。对此，潘石屹多次抱怨SOHO中国的股价被低估。
事实上，SOHO中国目前持有九个大型长期投资物业，这些项目的资产之和超过600亿元。因此，黑石就算两倍溢价私有化SOHO中国，以300亿港元拿下600亿元资产仍然是非常划算的交易。
黑石集团是全球最大的另类资产管理机构，2019年底管理基金规模达5710亿美元，其中房地产业务管理规模达1632亿美元。
SOHO中国曾经在2014年至2017年间，先后出售了SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO等旗下物业，并且将所持外滩国际金融中心50%股权转让给复星，出售资金累计达到285亿元。
在此之后，潘石屹曾一度表示不再出售资产。但从2018年起，受流动性收紧以及经济下行影响，中国本土的商业地产项目如写字楼、购物中心等陷入租金持续下滑的窘境。SOHO中国的自持物业收益率也明显下降，2019年上半年营收8.89亿元，仅同比微涨4.8%，净利润5.65亿元，同比降48.36%。
在此背景下，SOHO中国“撤退”的意愿较为强烈。2019年6月，SOHO中国宣布分批散售13个持有物业，预估总价值约78亿元，此后几个月又先后出售大量停车位资产以及SOHO 3Q共享办公项目。2019年10月，SOHO中国被传将在两年内出售其在京沪两地的八个“SOHO”系列商办物业项目，涉及资产达500亿元规模之巨。当时传言，黑石集团将联合新加坡GIC组成财团收购其中部分资产。
据SOHO中国2019年中报，其持有的投资物业总价值610亿元，在持物业投资项目一共九个，未摆上“货架”的项目仅有银河/朝阳门SOHO。
鉴于SOHO中国大有“清仓”之势，加上潘石屹夫妇在美国开始投资物业，外界盛传潘石屹“撤退”。
不过，SOHO中国仅出售资产的话，回收的现金仍然会留在上市公司体系内，潘石屹并不能直接“撤退”。但假设黑石出面私有化SOHO中国，潘石屹套现将更为直接。
潘石屹谋”退“的同时，外资PE巨头却正在大举接盘中国一线城市的商业地产。2018-2019年，黑石、凯德、基汇资本等多次出手以巨资收购大型商办物业，包括黑石以15亿美元收购上海长泰广场、凯德集团以127亿元收购上海的星港国际中心、基汇资本收购上海MixC万象城。前不久，领展基金以66亿元收购了深圳的新怡景商业中心。
黑石等外资巨头之所以敢于“抄底”，一是国际资金成本更低，二是具有成熟的商业物业资产管理能力。黑石尤其擅长收购价值低估的物业后，通过管理和整合提升价值之后出售。
但无论最终结果是出售资产还是私有化，都并不意味着潘石屹张欣夫妇撤出中国市场。这对知名的地产夫妇，是否会在合适时机卷土重来，仍是未知数。
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