[电话诊股]低谷已过还是暗藏汹涌？——从黑石财报看美国地产市场表现

一：美国疫情最新进展及政策跟踪
截止至5月22日，全球累计确诊人数超过510万，较两周前新增130万例；全美累计确诊人数超过160万，较两周前新增30万例；纽约市累计确诊人数超过20万，较两周前新增2万例。

从全国范围内来看，随着近两周全美各州逐渐复产复工，新增确诊人数非但没有下降，反而出现了小幅上涨的趋势。

纽约市疫情状况与两周前基本一致，过去两周新增确诊人数稳定，每日新增死亡人数均保持在两位数。

在疫情没有得到明显控制的情况下，全美各州仍在进一步推进复产复工，这也与联邦政府的政策方向一致。全美医疗资源已逐步恢复正常，较两个月前有更充足的人员和物资来应对新增感染。

全美52个州中，包括纽约州在内的48个州已放松管制措施，2个州仍保持较为严格的限制措施，2个州已解除管控要求。对比两周前，全美各州均已响应联邦政府“重启”的号召，即使在疫情没有得到大面积有效控制的前提下也已重启经济。各州实际恢复情况符合市场预期，也是带动市场复苏及油价上涨的主要原因 。预计未来各州将进一步放松管制措施，全力挽回疫情带来的经济损失。
二：美国市场最新动向
过去两周，美国标普500指数上涨1.4%，道琼斯美国房地产指数下跌0.74%，美国原油期货上涨34.28%。过去两周，投资者们不断根据实时更新的经济数据及风险偏好来调整预期，美股维持小额涨幅。经济逐步开放以及疫苗研制方面的好消息提振股市；疫情再次加剧的可能性，以及缓慢的经济复苏预期拖累股市。

三：美国房地产市场观察及思考
黑石集团（Blackstone）作为全美最大的私募投资管理公司，有着$5,540亿美元的资产管理规模，其中$1,570亿为房地产相关投资。黑石集团旗下的房地产投资信托基金作为公开市场发行的基金，基金资产总值超过$340亿美元，净值超过$160亿美元；每个月黑石集团都会对旗下的房地产资产进行严格的价值评估并向证监会备案。其四月份发布的财务报表及文件及时地反映了疫情对该基金旗下资产价值的影响。截至4月30日，该基金在全美各州共拥有1,168个项目，总体入住率（使用率）为94%。其中 38%为多家庭公寓资产， 37%为工业资产，6%为酒店类资产，2%为商铺资产。

根据其最新发布的文件显示: 4月份，其股份价格由3月31日的$10.46上涨$0.02，至4月30日的$10.48，s上涨幅度为0.2%；（作为对比三月份其股份价格下跌8.57%）。

黑石集团地产投资信托基金最新发布的招股说明书
黑石集团认为以下几点因素在四月份影响了资产组合的整体估值：
资产中已发放贷款部分价值较三月份有较明显的增值
资产中酒店（占总资产6%）及商铺（占总资产2%）部分估值四月份仍在下跌
资产中学生公寓（占总资产3%）部分估值有轻微下跌
4月份（疫情期间）影响资产价值的风险因素在于：
入住率降低及租金收入降低导致总体收入降低
预计租金增长幅度放缓
受政府及租客要求的租金减免损失（影响较小）
原本预计可以出租的空置房间现在无法出租
值得一提的是，4月份实际收租情况好于预期。尽管受到疫情影响，多家庭公寓，工业楼，商铺，办公楼及净租赁资产总体的收租仅较正常月份下降2.5%。
另外一组值得关注的数据，全美所有上市的地产投资信托基金，四月份不同板块的表现为：
o工业类资产四月上涨7.98%，
o办公楼资产四月上涨7.52%，
o多家庭公寓资产四月上涨9.15% ，
o酒店类资产四月上涨11.29%，
o商铺资产四月上涨14.78%；

四月份整体上涨主要受到市场行情的带动，以及三月份过度抛售后的回调，并非是由于疫情基本面有好转。
公募市场（上市的地产投资信托基金）因其在市场上公开交易的特点，价格短期内波动剧烈，更多的反映了投资者对市场的情绪变化而非资产本质价值的改变。私募市场（如黑石）因其流动性差，所以价格变化更为缓慢，短期内更多反映资产价值本质的改变。
综上所述，结合上市公司与非上市公司价格波动可以更全面的反应价值的变化。2月29日（疫情爆发前）- 4月31日（疫情高峰期）这期间：
o上市的资产投资信托基金（多家庭公寓板块）下跌约15.53%
o非上市多家庭公寓板块（如黑石）下跌约12.65%

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